Voor gemeenten is er een actieve rol weggelegd bij het houden van toezicht op woningcorporaties. Ook kunnen zij diensten die woningcorporaties leveren aanmerken als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Hoewel steunmaatregelen in overeenstemming met de Europese staatssteunregels geoorloofd zijn, is het soms lastig om vast te stellen welke maatregelen wel en niet zijn toegestaan. Daarnaast moeten decentrale overheden rekening houden met het risico op overcompensatie, wat verboden staatssteun kan opleveren.
DAEB-activiteiten: Sociale woningbouw
De bouw en verhuur van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed door woningcorporaties is door de Europese Commissie als DAEB goedgekeurd (zie besluit). Dit besluit is omgezet in de Woningwet die sinds 1 juli 2015 van kracht is (voorheen de Tijdelijke Regeling Volkshuisvesting). In de Woningwet worden DAEB-activiteiten omschreven als kerntaken van woningcorporaties, met name op het gebied van maatschappelijk vastgoed. De Woningwet zorgt er zo voor dat woningcorporaties zich hoofdzakelijk richten op de door hun toegewezen DAEB. Overheden hebben de rol van financier, regelgever en toezichthouder.
DAEB-activiteiten onder de woningwet
Op grond van artikel 45 Woningwet zijn er drie categorieën die kunnen worden aangemerkt als DAEB (artikel 45 Woningwet):
- woningen;
- gebouwen met een maatschappelijke gebruiksbestemming;
- gebouwen met een bedrijfsmatige gebruiksbestemming.
Artikel 47 bepaalt wanneer een woning als DAEB kan worden aangemerkt.
Voor het bouwen en ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed is er in de Woningwet minder ruimte dan voorheen. Onder de categorie ‘gebouwen met een bedrijfsmatige gebruiksbestemming’ worden nog enkel toegestaan:
- eigen kantoorruimte van de woningcorporatie;
- gebouwen waarin de corporatie een aandeel van maximaal 25% heeft en dat maximaal € 10 miljoen bedraagt.
Het Ministerie van BZK biedt een webpagina aan met meer informatie over de Woningwet.
Steuninstrumenten
Woningcorporaties mogen sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed realiseren op basis van een aantal steuninstrumenten. In artikel 61 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn steunvormen omschreven die in aanmerking komen voor een DAEB-compensatie. Steunvormen die door de Europese Commissie zijn goedgekeurd als DAEB-compensatie zijn:
- grondkostensubsidies: grond kan dan onder de marktprijs verkocht worden, normaal zou dit een selectief voordeel opleveren;
- sanerings- en projectsteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV);
- borging van leningen (onder een garantiestelsel) aan corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het rentevoordeel dat de woningcorporaties hiermee ontvangen, wordt jaarlijks door het WSW gerapporteerd aan het ministerie van BZK. Dit betekent dat ook het sluiten van een achtervangovereenkomst door de gemeente met het WSW hieronder valt. Hier hoeft niet over te worden gerapporteerd door de gemeenten.
Voor gemeenten zijn met name de grondkostensubsidies relevant. Indien uw gemeente aan een woningcorporatie een verlaging van de grondkosten heeft verleend (bij het verwerven van grond van de gemeente) moet hierover worden gerapporteerd aan de Commissie.
Grondkostensubsidies
Decentrale overheden kunnen woningcorporaties steunen door overheidsgrond, bedoeld voor de realisatie van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed, onder de marktwaarde te verkopen. Als de decentrale overheid een niet-marktconforme grondtransactie aangaat met een woningcorporatie, is er sprake van een economisch voordeel en daarmee hoogstwaarschijnlijk van staatssteun. Het daadwerkelijk genoten voordeel is het verschil tussen de marktconforme grondprijs en de betaalde prijs. Dit voordeel kan zijn gebaseerd op een toezegging die door de gemeente is gedaan, in de vorm van een convenant, een overeenkomst, een subsidiebesluit of een andersoortig besluit. Over deze vorm van staatssteun moet jaarlijks worden gerapporteerd aan de Europese Commissie. Het gaat om het voordeel dat wooncorporaties in het voorgaande jaar daadwerkelijk hebben genoten door deze verlaging van de grondprijs. De transactiedatum geldt als bepalend tijdstip voor de rapportage.
Aanvullende subsidie
Een decentrale overheid kan een aanvullende subsidie geven voor een specifiek project van een woningcorporatie dat valt onder de DAEB voor sociale huisvesting. Hierbij moet er zoveel mogelijk worden aangesloten bij de DAEB activiteiten die in de Woningwet worden omschreven. De aanvullende subsidie moet als aanvullende DAEB worden vastgelegd, waarin de volgende punten worden opgenomen:
- de duur van het project;
- een verwijzing naar het DAEB-Vrijstellingsbesluit;
- voorwaarden voor het scheiden van kosten en opbrengsten conform het DAEB-Vrijstellingsbesluit;
- goede waarborgen om overcompensatie te voorkomen en daar op te controleren.
Een subsidie voor het bouwen, renoveren of beheren van commerciële huurwoningen of koopwoningen kan niet worden vormgeven als een DAEB.
Scheiding niet-DAEB activiteiten
Naast sociale taken kunnen woningcorporaties activiteiten verrichten op de commerciële vastgoedmarkt. Staatssteun voor deze niet-DAEB activiteiten is onverenigbaar met de interne markt. De Woningwet waarborgt een goede scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten. Deze activiteiten kunnen op verschillende manieren worden gescheiden:
- Administratieve scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten: De woningcorporatie rekent bij een administratieve scheiding al haar baten, lasten, activa en passiva administratief toe aan een DAEB-tak en een niet-DAEB-tak;
- Juridische afsplitsing niet-DAEB activiteiten: Bij juridische splitsing scheidt de woningcorporaties al haar niet-DAEB bezit af naar één of meer woningvennootschappen. Er vindt dus een vermogensscheiding plaats.
Deze scheiding of splitsing moet ervoor zorgen dat de staatssteun daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan de woningcorporaties zijn opgedragen, waardoor overcompensatie en kruissubsidiëring tegen worden gegaan. Zowel bij een administratieve scheiding als bij een juridische splitsing is vooraf instemming van een toezichthouder vereist.
Wanneer woningcorporaties niet-DAEB activiteiten willen verrichten, moet er door de gemeente een markttoets worden uitgevoerd. Hiermee wordt nagegaan er of er naast de woningcorporatie geen marktpartijen zijn die de werkzaamheden willen uitvoeren. Zijn die er, dan kunnen corporaties de werkzaamheden niet uitvoeren. In art. 44 lid c van de Woningwet zijn meer voorwaarden gesteld aan de verplichtingen die gemeenten hebben ten aanzien van deze toets.
